대치 선경아파트 vs S&P500

대치 선경아파트는 내가 강남 부동산과 관련하여 데이터 장난질을 할 때 가장 애용하는 아파트다.

다른 매크로 요소 다 배제하고 선경아파트 평균 매매가, 원 달러 환율, S&P500 지수(adjusted: 배당포함)만 가지고 장난질을 해보았다.

S&P500 Adj Close는 배당까지 포함하여 산출한 값이다. 강남아파트는 '월세 혹은 전세보증금으로부터 얻는 수익 - 유지비(재산세, 종부세, 수선비) =0'이라는 rough한 가정.
둘의 상관계수는 0.655
2005년부터 2007년까지 강남 아파트는 정말 기염을 토했다. 2007년 말~2009년에는 서브프라임 위기를 겪었음에도 불구하고 S&P500에 비해 크게 빠지지 않았다. 2009년부터 2017년 초까지 횡보하는 모습을 보이다가 이후 다시 급등하는 모습을 보인다.(누구나 아는 얘기)
S&P500이 강남 아파트를 압도적으로 beat하는 모습을 보고 싶었지만, 아쉽게도(?) 둘은 대등한 모습을 보였다.

결론 : S&P500에 성실하게 투자를 하더라도 레버리지 없이 강남 아파트 사기는 힘들 수 있다.

장기적 관점에서 강남 아파트는 S&P500에 필적하는 자산이며, 레버리지를 활용할 수 있는 경우에는 당연히 1순위로 고려해야 하는 투자자산이다.

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무주택자 : 갭투자, 주담대 등 저금리 레버리지를 많이 활용할 수 있는 환경이라면 강남 아파트를 사는 게 가장 나은 선택일 수 있다. 아파트 가격은 결국 '대지 지분 가치'에 대한 종속변수이기 때문에 좋은 입지의 땅을 최대한 확보하도록 노력하는 게 좋아보인다(공급면적이 10평 대더라도).
하지만 레버리지를 활용할 수 없는 현 상황에서는 강남 아파트와 S&P500 중 어느 게 더 나은 투자 대상인지 분명치 않아 보인다.

레버리지를 사용할 수 없는 환경에서 1급지의 아파트를 사기 어려운 경우에, 최종 목표가 강남 아파트 입성이라면, 하급지(강남 3구 외 서울, 주요 수도권) 아파트를 사는 것보다는 S&P500 ETF에 투자하는 것이 낫다고 생각한다. 아파트 매매에는 상대적으로 마찰비용이 많이 들기 때문에(장특공제도 계속 축소되는 마당에) '하급지 아파트 -> 상급지 아파트' 보다 'S&P500 -> 상급지 아파트'가 더 수월하다. 또한 '대한민국 하급지 아파트와 상급지 아파트의 correlation'이 '미국 S&P500과 대한민국 상급지 아파트의 correlation'보다는 훨씬 높을 것이기에, 천재일우의 강남 아파트 줍줍의 기회가 올 확률이 S&P500 투자 시에 더 높을 것이다.(최소한 주택청약 당첨확률보단 높을듯)(아주 가끔씩 찾아오는 줍줍의 기회를 살리려면 강남 아파트 매매가와 상관관계가 낮은 자산에 투자.)(천재일우의 기회 없이 강남아파트를 사기는 쉽지 않다...)
1) 무주택자, 레버리지 활용 불가능하단 가정 하에 : 강남 아파트 >= S&P500 > 그 외 아파트

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1주택자 : 아파트 투자에 레버리지를 활용할 수 없는 현 상황에서, 장기 보유를 염두에 두고 투자한다고 가정한다면, 최근 들어 계속 증가하는 양상을 보이는 재산세와 종부세를 피할 수 있고 장특공제 혜택 등을 유지할 수 있다는 점에서 S&P500이 더 나은 투자 대상이 될 수 있다. 월세를 줘도 되지만 아무튼 골치 아플 수 있다.

2) 1주택자, 레버리지 활용 불가능하단 가정 하에 : S&P500 > 강남아파트 추매

다주택자의 경우에는 나보다 훨씬 더 고수인 분들의 영역이니 굳이 의견을 적을 필요 없을 것 같다.

세 개의 수치만 가지고 간단히 내려본 결론이다. 실제로는 고려할 것도 더 많고 훨씬 더 머리아픈 일이다.